Комментарии и статьи наших специалистов

Гарнов И.Ю.
Руководитель направления аудита
ООО Аудиторская компания "Интера"

Особенности отражения в бухгалтерском и налоговом учете затрат на капитальный ремонт полученного федеральным государственным унитарным предприятием объекта недвижимости до подачи документов на его государственную регистрацию.

В хозяйственной практике федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) нередко возникает потребность осуществления капитального ремонта объектов недвижимого имущества, полученных ими на баланс по распоряжению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ). Ведь распоряжения ФАУГИ обязательны для исполнения ФГУПами независимо от состояния передаваемых объектов.

Учитывая вышеизложенное, перед получившим такой объект ФГУПом возникают следующие вопросы:

1. Имеет ли ФГУП право отразить стоимость полученного объекта недвижимости в своем бухгалтерском учете в качестве объекта основных средств до момента окончания государственной регистрации соответствующей сделки?
2. Правомерно ли осуществление ФГУПом капитального ремонта передаваемого ему объекта недвижимости до окончания государственной регистрации данной сделки?
3. В какой момент затраты на капитальный ремонт данного объекта недвижимости могут быть отнесены на уменьшение облагаемой базы по налогу на прибыль?

Поскольку в соответствии с оформленным актом приема-передачи объект недвижимости фактически передан ФГУПу, все затраты на его содержание (в т.ч. и капитальный ремонт) с момента оформления указанного документа становятся законными.

Вместе с тем, в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Таким образом, до документально подтвержденного момента передачи ФГУП «УВО Минтранса России» документов на государственную регистрацию данного объекта недвижимости в бухгалтерском учете ФГУП а его стоимость следует учитывать в составе капитальных затрат (т.е. на счете 08). Поэтому и затраты на капитальный ремонт данного объекта, произведенные до постановки его на учет в качестве основного средства (т.е. до подачи документов на его государственную регистрацию), в соответствии с п.8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 будут признаны капитальными затратами (т.е. расходами на приведение полученного объекта основных средств в состояние, пригодное для его использования), отнесены на увеличение первоначальной стоимости данного объекта и будут списываться в бухгалтерском и налоговом учете в течение установленного срока его полезной эксплуатации путем начисления амортизации.

Если указанные выше затраты на капитальный ремонт будут осуществляться после подачи документов на государственную регистрацию данного объекта недвижимости, то они будут признаны в бухгалтерском и налоговом учете текущими расходами уменьшающими облагаемую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с требованиями статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Постановления Правительства РФ от 31.08.2000 № 648 документами, подлежащими представлению в государственный регистрационный орган для оформления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, являются:

• заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения;
• копия распоряжения ФАУГИ о закреплении объекта недвижимости за ФГУПом в хозяйственное ведение;
• выписка об объекте недвижимости из реестра федерального имущества;
• акт приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно письму Высшего Арбитражного суда РФ от 28.09.2000 № С5-7/УЗ-1042 заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается организацией, за которой недвижимое имущество закреплено. Основанием такого заявления является акт соответствующего федерального органа государственной власти, а документом, подтверждающим отнесение этого имущества к федеральной собственности выступает свидетельство о внесении его в реестр федерального имущества. Таким образом, документы на государственную регистрацию данной сделки должны быть поданы ФГУПом, получившим объект недвижимости после внесения данного объекта в реестр федерального имущества, закрепленного за данным ФГУПом в хозяйственное ведение. На практике мероприятия по внесению изменений в реестр федерального имущества (изменению наименований организаций, за которыми оно закреплено) занимает значительное время, что не позволяет ФГУПу–получателю оперативно устранить выявленные в процессе приема-передачи объекта недвижимости строительные дефекты без увеличения первоначальной стоимости данного объекта, а также приводит к увеличению налоговой нагрузки на ФГУП–получатель.

Конечно, возможность отнесения затрат на капитальный ремонт полученного ФГУПом объекта недвижимости на уменьшение облагаемой базы по налогу на прибыль до момента подачи документов на государственную регистрацию допускается письмом Минфина РФ от 11.10.2005 № 03-03-04/1/275, согласно которому при наличии у ФГУПа документов, подтверждающих факт ввода объекта в эксплуатацию, у него имеются основания для признания расходов по ремонту объекта в составе прочих расходов, если данные расходы не учитывались при формировании первоначальной стоимости объекта.

По данному вопросу имеется и положительная арбитражная практика. Например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.11.2007 по делу № А58-1288/07-Ф02-8428/07 обращено внимание на то, что хотя п.11 статьи 258 НК РФ и признает факт подачи документов на государственную регистрацию права на основные средства необходимым условием для включения данных средств в состав соответствующей амортизационной группы и начисления амортизации, однако данная правовая норма не подлежит применению при признании расходов по ремонту принятых к учету основных средств.

Однако, учитывая описанные выше риски признания расходов на осуществление капитального ремонта капитальными затратами, увеличивающими первоначальную стоимость объекта недвижимости, до момента подачи документов на государственную регистрацию права хозяйственного ведения на данный объект, риск непризнания налоговым органом таких расходов для целей налогообложения прибыли ФГУПа все же существует.

Поэтому в целях легитимного отнесения затрат на капитальный ремонт объекта недвижимости на текущие расходы ФГУПа, уменьшающие его облагаемую базу по налогу на прибыль, данные затраты целесообразно осуществлять либо после документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права хозяйственного ведения на него, либо при условии, что на период подготовки указанных документов данный объект по согласованию с органом управления имуществом будет передан ФГУПу во временное пользование или аренду.